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土地の探し方

   

みなさん、ご無沙汰しております。

こんにちは清水です。

 

前回は『資金計画2(お金の知識編)』のお話させていただきました。

 

今回は、『土地の探し方』と題して、お話しを進めていきます。
いい土地に巡り会うために不動産会社や工務店といったプロフェッショナルと一緒に探した方がスムーズにいきそうです。でも「探しておいて」と丸投げはNG!

自分の足で探すからこそいい出会いは生まれます。

 

条件に優先順位をつける

家族によって「いい土地」の条件はさまざま。
子育てしやすい環境・陽当たり・交通・買い物の便・・・・・、数え上げたらきりがありません。まずは家族で話し合い、条件を出し合うことから始めましょう。そして、自分たちが大切にしたい条件を選び出し優先順位をつけてみてください。

 

土地情報を入手する

優先すべき条件が決まったら、次は情報収集です。

不動産会社や住宅会社はもちろん、友人や知人にも「土地を探している」ことを公言しておけば、情報が入りやすい環境を作れるでしょう。もしかすると、良い情報が飛び込んでくるかもしれません。
次に、希望しているエリアを車や徒歩で探索しましょう。「売地」の看板が出ている空地があれば、陽当たりや隣家との距離感、周辺環境などチェック!その土地に少しでも興味思ったら、看板に書かれた管理会社や不動産屋に連絡をしてみましょう。すでに売れてしまっていたとしても、ほかの土地情報や参考になる情報を教えてもらえるかもしれません。

 

相場感覚をつかむ

このエリアは坪いくら程度で売られていることが多い?そんな「相場」が分かってくると、土地探しはぐっと前進します。

相場を知っていると、売りに出ている土地の価格は高いか安いかや、その理由も見えてきます。「駅近ではないけれど、意外と便利な土地だからちょっと高いのかな」と、価格以外の観点から土地の価値を推し量れるようにもなります。

相場を読むには特別な勉強が必要だと思われがちですが、実はそんなに難しいことではありません。コンビニなど土地情報誌を購入し、地図で位置を確かめながら、たくさんの物件の値段を見るだけで、簡単に相場感覚を鍛えることができます。

 

ピンときたら買う!

肝心なのは、予算や条件と照らし合わせてピンとくる土地があったら、即行動に移すこと。資金計画を立て「見る目」を十分に養っておき、素早く「えいや!」と買うのが、いい買い方です。

 

check!
その条件本当に重要ですか?
土地探しの優先順位の常飲していた条件もよく良く考えてみると中ではないものがあったりします。「本当にその条件は大切?」と自分の胸に聞いてみましょう。

 

◆大型スーパーの近く

買い物には便利だけど、家の前の道路が渋滞になり、車で出掛けられない・・・・なんて可能性も。該当条件の土地を検討中の方は、夕方や休日の道路状況もチェックしましょう。

 

◆主要道路に面している

アクセスが良い反面、交通事故や排気ガスのリスクも。小さいお子様がいるのであれば、1本奥に入った道の方が安心かもしれません。

 

◆お子様の学区にこだわる

転校させたくない気持ちは分かりますが、お子供が小中学校へ通うのはたったの9年間。長く住み続ける家ですから、「9年間」に縛られ過ぎてほかの地域の良い土地を逃してしまうのは、少しもったいない気がします。

 

◆今住んでいる所の近く

住み慣れた地域がいいと、今住んでいるアパートの近くで土地を探してしまいがち。でも、アパートが多く建っている地域は利便性が良い反面、相場が高め。なかなか予算と折り合わないかもしれません。

 

◆ニュータウンは本当に安心?

ニュータウンと呼ばれるような分譲地は若い子世代て世代に大人気。ただし、最近は共働き世帯の増加で昼間は閑散とし、空き巣に狙われやすくなるってしまう可能性も。治安の面では高齢者が多い旧市街地の方が安心できるかもしれません。

 

土地にまつわる法規制
土地と建物にはさまざまな法規制があります。しかも、それは家の大きさや広さ、間取りなどに影響を及ぼすことも・・・・・・!すべてを覚える必要はありませんが、不動産会社や住宅会社と相談をして決めていく際に知っておいて損はないでしょう。

 

用途地域

土地は1つの地域に住宅や店舗・工場・学校などが混在しないように、都市計画法で用途が定められています。住居が建てられる地域でも、区分によって建てられる家の大きさが異なる場合がありますので、注意が必要です。

 

建ぺい率と容積率

①の用途地域によって建物の大きさは細かく制限されています。

それを数値で表したものが建ぺい率と容積率。制限の厳しい地域では「敷地が40坪あるのに1階から2階合わせて25坪の小さい家しか建てられない!?」ことだってあります。

 

建ぺい率=建築面積÷敷地面積
建ぺい率は、用途地域ごとに30%から80%の範囲で定められています。たとえば建ぺい率60%の地域だとすると、100㎡の敷地のうち6割にあたる60㎡までを建物にすることができます。

 

容積率=延床面積÷敷地面積
容積率は用途地域ごとに50%から1300%までの範囲で定められています。都市部の住宅系地域の場合は150%から300%となっていることが多いようです。

 

市街化調整区域
 行政が農地や自然環境を守るために「市街化してはダメ」と線引きをした地域。住むための家を新たに建てることはできません。同区域を売却すること自体は、なんら法に触れるわけではないので、安いからと「うっかり買ってしまう」ケースが1番コワい点。くれぐれもご注意ください。

 

斜線制限
地域ごとに建物の高さが制限される「絶対高さ制限」とともに、北側の隣家の環境に配慮するための「北側斜線制限」、建物が道路に与える圧迫感を減らす目的で定められている「道路斜線制限」などがあります。法的な規制の掛かる一定の角度でのびる斜線の内側に建物を収めなければなりません。

 

セットバック

幅が4mに満たない道路(場合により6m未満)に面した土地の場合、敷地をセットバック(後退)させなければなりません。道路の中心線から2m(場合により3m)下がったところまでは、自分の土地であっても建物が建てられません。堀や門扉などもNG。さらに、建ぺい率や容積率を計算する際、敷地面積に含めることもできません。

 

このように複雑で厄介な法規制は、まだまだたくさんありますので、すべてを把握して家づくりをすることが困難でしょう。土地探しをするまでに信頼できる不動産会社や住宅会社を絞り込み、土地の相談をしながら家づくりを進めていく方法がベストです。

 

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こんなはずじゃなかった!土地探しの失敗あれこれ

◆買ってみたら軟弱地盤で地盤改良工事が必要になった!

◆ガス管や上下水道などのインフラが未整備だった!

◆夢見ていた間取りが土地の法規制でNGに!

◆高台の土地で土留めなどの工事が必要になった!

◆町内会の次々回の入会金が数万円から数十万円!?

 

 

次回は『間取りを考える』について話しをさせて頂きたいと思います。

間取りや仕様をプランニングするときに欠かせないことがあります。それは、家族の日頃からの生活スタイルをよく吟味すること。暮らしぶりにこそ、いい間取りのヒントが隠れているからからです。ここを掘り下げてお話しさせて頂きます。楽しみにしていてくださいね!

 

 

※ブログの更新が待てない方は、私宛にメールをください。話しを聞いたからと言って当社で建てて下さいと言う事ではありませんので、お気軽にお問い合わせください!

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